然而对于房地产企业而言，土地储备通常被看作是一家房地产公司的未来产能，要想实现进一步发展，就必须保证一定的土地储备。可巧妇难为无米之炊。融资环境的收紧成为阻碍房地产企业融资的关键因子。因此，很多区域性地产龙头纷纷选择上市就成为必然。
新力、天保捷报传来：地产IPO先发者是否具备示范意义？
谈到上市，不可避免的就要谈到估值。如果说这些房地产企业上市有什么大的顾虑，我想应该就是估值问题了。
谁不想获得一个好的估值，在过去在很长一段时间，房地产企业高速发展，投资收益率较高，回收资本金的再投资利润可观。广大房地产企业的净资产价值普遍都比较高，资产产生利润或者净现金流的的能力比较强。PE、PB或者NAV，无论采取哪种市值评估方式房地产企业大都能获得不小的资本估值。
然而如今看来，从产业发展生命周期的角度来看，房地产行业目前的一个明显特征就是行业增速下降，野蛮生长时的红利期已经殆尽。
如今看来房地产开发类企业由快速发展阶段上升至成熟阶段，反应在资本市场的一个宏观表现就是二级市场的估值中枢从高倍数状态逐步下移，回归至相对均衡的状态，这时期选择上市的企业，可能在二级市场很难像之前那样获得太高的估值。
然而，新力地产、天保集团的上市，似乎给其它房地产企业增添了不小的信心。
据有关资料显示，新力拟发行约5.29亿股，发售价为3.98港元/股，募集资金约19.64亿港元，最终市值达139.41亿。而规模相比新力小一些的天保集团，首次挂牌开报2.5港元，平价开盘。股价高收2.63港元，低收2.39港元，最终以2.57港元收盘，上涨2.8%。该公司总市值超20亿元。
而这似乎也在表明，对于房地产行业市值评估而言，行业长期的确定性似乎要高于短期行业的周期性。
与房地产发展强关联的要素有哪些？在笔者看来，主要是人口、城镇化。
从城镇化的角度来看，据国家统计局发布的数据，从1978年至2018年，全国总人口增长1.5倍，而城镇人口增长4.8倍。然而，与发达国家，我国城镇化水平还有较大的提升空间。
而国务院发布的《国家人口发展规划(2016~2030年)》中提出，2030年我国的城镇化率目标为70%。而这也意味着房地产行业在未来还有极大的上升空间。
从人口的角度来看，二胎政策的开放对于行业的影响是深刻的。放宽二胎政策以及年轻人结婚需求增多等人口社会学方面的影响也会对未来房地产销售起到推动作用。
从这些维度来看，再参考新力们的经历，房地产企业上市似乎应该能取得一个不错的结果。
然而凡事皆有例外，不能一概论之。
新力地产、天保集团本身自己也有一定的可取之处，在现金流、负债等方面表现稳健，这些基础要素无疑为它们市值加了不少分。对于其它企业而言，要学会自省，把那些最本质的东西做好，不只是为了迎接上市的需要更是面对行业竞争的必然选择。别人的经历终究是别人的，借鉴意义真的不大。（ps：财经向善原创稿件，订阅号ID：hlwdnexs，商务转载合作联系：15638400700，转载保留版权信息违者必究。）
